南海区建设局回应网友“拍砖”，拟建立规范物业管理长效机制

由于经营成本不断上涨，南海不少物管企业提升服务质量压力较大。南海建设部门希望通过制定规章制度确保物业管理走向规范。

前日，南海区建设局召开新闻通气会，率先回应“我为南海科学发展建言献策”网络论坛网友“拍砖”，认为解决社区物业管理问题关键在于提升物业管理服务质量，政府要建立规范物业管理长效机制。

在开展全国深入学习实践科学发展观活动的试点工作中，南海区委解放思想，广开言路，本月3日开通了“我为南海科学发展建言献策”网络论坛（www.foshan88.com/bbs/），吸引了近2000名网友“拍砖”。其中不乏城管执法、经济发展、节能减排治污、教育、青年创业和物业管理等社会热点问题。近日，南海区委专门收集了其中10个意见、建议，交由相关职能部门按照“边学习、边查找、边整改”的要求对有关问题进行答复和处理，南海区建设局第一个作出了回应。

问题：

小区物业管理陷入恶性循环

网友“about1983”在论坛上说，南海区的小区物业管理陷入恶性循环，一方面，物业管理服务收费多年来没有涨价，物业管理服务企业经营成本不断上涨，经营困难，导致物业管理服务企业不得不通过降低服务质量来降低经营成本，获取利润；另一方面，服务质量降低又导致业主更加不愿意缴纳和增加物业管理服务费用。因此，该网友希望政府重视小区管理，解决该民生热点问题。

“这位网友提出的问题是目前普遍存在的问题，劳动力成本上升和物价上涨，与物业管理服务收费不能升价形成了一对矛盾。在物业管理服务收费多年不提高的情况下，难以要求物业管理服务企业提供优质服务，也难免发生个别物业管理公司亏本后撤场的现象。”南海区建设局市场科副科长肖筱刚说，南海也有以桂城万科金御华府为代表的一些居住小区做得较好，南海区建设局到目前还没有接到关于该居住小区的投诉。但该居住小区的物业管理服务收费标准是每月每平方米2.4元，是目前南海区内居住小区中物业管理服务收费最高的，与收费最低的桂城俊雅花园只收每月每平方米0.45元形成巨大落差。

解决办法：

各方联动制定规章制度

“到底如何在物业管理服务水平和物业管理服务收费之间找到一个平衡点呢？”南海区建设局副局长许伟强认为，解决问题的关键是提升物业管理服务质量，业主一旦同时接受服务质量及其相应的价值，问题就能迎刃而解。这就要求政府建立起规范物业管理的长效机制。

据介绍，南海区建设局已起草《佛山市南海区物业管理实施办法》（征求意见稿）和《佛山市南海区业主大会和业主委员会指导规则》（修改稿），并通过南海区建设局网站（http://cic.nanhai.gov.cn/）向社会广大市民征求意见。市民可以在本月30日前将意见反馈回南海区建设局市场科。“为规范这一行业,除了制定相关地方政策外,下阶段将要开展的全区物业管理专项整治，要有效破解物业管理难题,不仅是建设局一个主管部门的事情，更有赖各方联动，乃至区与镇街联动。”许伟强说，现在行政执法部门准备实行执法进社区，这是个很好的联动做法，也是南海区物业管理的一个好开始。希望公安、工商、物价等部门多支持配合，共同去想办法解决问题。

■《佛山市南海区物业管理实施办法》（征求意见稿）四大亮点

亮点一 ：

多部门联手管理

按该《办法》，南海区主管部门、镇政府（街道办）和居（村）委会应分别确定一名领导分管物业管理工作。物业管理工作纳入年度考核体系。另外，该《办法》拟定小区内临时停车位的划定，除了经过业主大会的同意外，还应经过公安交通消防部门和规划部门的审批。

[部门解读]

近两年来，由南海区物业管理主管部门、区维稳办、镇政府（街道办）、公安派出所、居（村）委会、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度，取得了较好效果。因此，打破传统的物业管理只由房产管理部门负责的惯例，新办法拟建立物价、公安交通消防、规划、工商、环保和行政执法等部门一起进小区管理的制度。

亮点二：

居委会参与筹备业主大会

按该《办法》， 物业管理小区符合召开首次业主大会会议条件的，经建设单位或业主代表申请，镇政府（街道办）和居（村）委会共同指导成立业主大会筹备组。筹备组由7~13名成员组成，其中镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）委会、建设单位代表各1名、业主代表4~10名，筹备组的组长由居（村）委会的工作人员担任。

[部门解读]

该《办法》探索规定了建立居委会、房管所参与首次业主大会筹备的制度，解决群众反映的业委会成立难问题。并通过将物业管理职能下放到各镇（街），形成了镇（街）直接指导辖区内小区的物业管理，居委会直接协助物业管理的机制，利于对物业管理问题快速反映处理。

亮点三：

前期物业服务收费有标准

该《办法》规定，前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。前期物业服务期满2年后，遇物价上涨等因素确实需要在政府指导价范围内调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当公告调价的理由和经审计的财务报告，经物价部门批准后执行，同时报南海区主管部门备案。物业服务合同期满，业主大会没有选聘新物业服务企业的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

[部门解读]

指导价格有利于企业实现“质优价优”，确保前期物业服务质量。而规定物业服务合同到期的，新的物业服务合同生效前，原来的合同继续有效，有利于防止出现管理真空，在一定程度上能避免小区新旧物业管理衔接上的种种问题。

亮点四：

有房未售按比例预留相应车位

该《办法》规定，住宅物业仍有部分未售出的，应按比例预留相应数量的车位。物业服务区域内全体业主共有的临时停车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

[部门解读]

按《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。考虑到一方面业主不急于购买车位，另一方面开发企业又急于销售车位的实际情况，此举有利于平衡二者的利益。同时，小区临时停车位的划定除了要业主大会的同意，免去了业主们因停车位而起的诸多纠纷。