近日，一小区居民反映，他们小区的物业管理公司“利用对小区管理的便利，将小区内很多配套设施用房租给了与小区配套无关的企业，楼宇内外的广告、楼顶上的寻呼台天线都是物业管理公司的摇钱树。这样的情形算不算对小区居民的侵权？”

■居民：出租小区房生活受影响

据这位不愿透露姓名的居民介绍，他所在的小区物业管理公司在没有向居民通报的情况下，擅自将居民楼顶部位以及区内的一些设施用房出租给区外商家。在封闭式的小区里，这些商业人员进进出出，有时将近凌晨才下班，给小区居民的生活带来许多不必要的麻烦。当他们向小区物业管理公司反映情况时，得到的答复是，小区的物业管理费不足以支撑小区正常的管理费用，因此，将一些用房以及设施出租，可以弥补物业管理费的不足。

但该居民认为，业主是小区的主人，是否将区内设施出租应该是居民的事情。此外，对于出租带来的小区收益，作为“主人”的居民是否也应该“分一杯羹”。

■物管公司：出租为了弥补物管费不足

小区的物业管理费收缴率一直都比较低，由于开发商遗留下来的许多问题迟迟没有解决，比如当初承诺给业主的许多条件没有兑现，不少居民以此来拒缴物业管理费，开发商通过种种努力也没有办法。因此，小区物业管理公司一位负责人解释说，将小区内没有卖出的房子和并不属于居民产权的楼顶出租给区外商家，也是不得已而为之的事情。而且，出租小区房在物业管理行业内是“很正常的，并没有通知业主的必要”。

至于出租小区设施带来的收益是否有居民的份，该负责人称：“出租小区房，管理、制约以及承担风险的方面，都是物业管理公司的事，而且所出租的设施面积并不是居民的产权，因此，在收益方面，小区居民并没有分配资格。”

■小区房能否出租有说法

可以说，当事双方各说各的理，那么，小区出了这种尴尬的事该怎么解决呢？

北京世联律师事务所郭玉涛律师表示，物业管理公司出租小区房的情况在北京乃至全国都十分普遍。一方面居民认为商业介入小区会造成扰民现象，另一方面物业管理公司必须依靠此种经营才可能弥补物业管理费的不足，这看似矛盾，其实解决起来也并不棘手：只要物业管理公司出租、收益是为了补贴小区管理费（居民虽然没有分配收益权，但是享有受益权），所得的利益主要用于小区的设施建设，居民就应该给予支持，但前提是出租事宜一定要经过业主的同意。

至于居民担心的“扰民”情况，物业管理公司在出租时就应该明确进驻商家所经营项目是否合法。在商家进驻后，必须与之签订协议：要求商家“不能从事妨碍上下四邻正常享用其物业的经营活动”。这样一来问题就比较简单化了。

北京市物业管理职能部门一位人士指出，小区的楼顶属全体业主公共部分，架设广告牌等事宜，应与业主签订协议或征得大多数业主同意，而且要确保小区安全，不影响居民生活，符合市政市容要求，所收费用应用于小区管理，全体业主都是受益者。如此，小区居民应支持协助，反之，可向相关管理部门投诉解决。