案例：

汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。

律师分析：

汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了三个问题：

一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？

购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公允的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。

二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？

考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司“不得一次性预收多年的物业管理费。”

三、物业管理公司单方要求业主交纳一年的物业管理费合理吗？

业主与物业管理公司之间的关系是一种委托服务的关系，根据《合同法》的规定，对于“显失公平”的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。而无效的合同或者被撤消的合同自始就没有法律约束力。

一次性收取一年的物业管理费，如果汪先生接受也就罢了，但在汪先生不同意的情况下，物业管理公司以交房作为砝码，要求汪先生接受先全年交费的条件，就有点强买强卖的味道了。

律师提示：

今年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》中规定，“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”

这项规定体现了几点内容：第一是确认了开发商在业委会成立以前，选择物业管理公司的合法性；其二是确认了物业管理公司提前介入物业管理的合法性；其三是要求购房人应当尊重开发商的选择；第四也是最重要的一点是，对于物业管理公司提前介入的楼盘，将有关物业管理的协议的订立，作为买卖合同订立的一个附加条件。

开发商既然“选聘了物业管理公司”，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，“在订立商品房买卖合同时”告知购房人，以便购房人对你选择的物业管理公司和收费标准做出判断，是否能够接受，如果购房人不能接受，那么有可能连买卖合同也不签了。在实际操作中，由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，如果是自行设立的物业管理公司，可能连公司还没有注册，所以物业管理公司也难以拿出“有关物业管理的协议”文本，供购房人参考。这样，“有关物业管理的协议”的签订，还是要放在交房时，至少是在“订立商品房买卖合同”后，那么，像汪先生这样的纠纷仍然没有杜绝，《商品房销售管理办法》中的有关规定，还是无法真正利用。

对于购房人来说，如果开发商“在订立商品房买卖合同时”，就提供了“有关物业管理的协议”文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。当然，如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才提供“有关物业管理的协议”，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。不过，最好的办法是，在签订买卖合同时，无论开发商如何做，您都应该将有关物业收费的标准、收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。