近年来，随着房地产市场公寓和商住房的不断增多，越来越多的购房人开始将购房作为一种投资，其中绝大部分是购房后，将房屋以高于住房贷款月供的价格出租出去，以此获取差额利润。但是，在房屋租赁过程中，经常会出现一些业主、租户与物业管理公司三者之间的纠纷，比如有的业主与租户约定，由租户承担房屋租赁期间的全部物业费用，但租户在租赁中拒绝或延迟交纳物业费，甚至突然不辞而别，导致物业管理公司向业主追讨欠费，业主蒙受不应有的损失；还有的是租户对物业管理公司的服务不满意，或人身财产安全受到了侵害……那么，如何处理好业主、租户与物业管理公司三者之间的关系呢？

业主与物管公司

业主购房、入住后，一般要与物业管理公司签订《物业委托管理合同》，并直接与物业管理公司签订《物业管理公约》。由此，业主与物业管理公司之间也就建立了一种委托服务的契约关系，这是一种债权债务关系。

业主与租户

除租赁关系外，业主与租户之间还存在债权债务的概括转移关系。债权债务的概括转移，是指把全部或某一特定的债权、债务全部转移给受让人，而不仅仅是权利或义务的单项转移。

具体到业主和租户来说，在房屋租赁期间，业主将享受物业服务的权利转移给租户时，也将支付物业费和遵守物业公约的义务转移给了租户，当然，如果双方约定在租金中包含物业费，由业主交纳，那么业主转移给租户的义务则只是遵守物业公约的义务。

租户与物管公司 租户如果在《租赁协议》中与业主约定了上述债权债务的转移内容，那么在租赁期内，租户就受让了业主与物业管理公司之间的全部或部分债权债务，从而成为业主有关债权、债务的履行人。需要注意的是，有关债务的转移(如支付物业费)，即使业主和租户已有约定，但未经物业管理公司同意，这种债务转移也不生效。

那么如何协调三者关系呢？

一、签订《租赁协议》

业主和租户签订《租赁协议》时，双方往往对租期、租金及交付方式、押金、提供的室内条件和设施等内容比较关注，约定得也比较清楚，但对物业管理的内容一般容易忽视，建议在协议中约定租户应遵守《物业管理公约》和有关规定，比如不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途等，特别是租户要对装修进行改动或重新装修时，应做更详细的约定。

二、物业管理费的交纳

对物业管理费的交纳方式一般也有三种：

1、第一种是全部包含在租金中，由业主交纳；

2、第二种是不包含在租金中，全部由租户交纳，即交费义务全部转移给租户；

3、第三种是部分包含在租金中，业主交纳公共性服务费，其他费用由租户交纳。

这三种交费方式各有优劣：

1、第一种交费义务不转移，但业主需每月根据实际发生的费用交费，而业主又不住在出租房屋内，比较麻烦。而且这种方式会使房屋租金显得比较高，如果约定不清楚，税务部门有可能将物业管理费视为租金一同征税。

2、第二种业主平时比较省事，租户会注意节水节电，但一旦出现租户拒交物业费、特别是不辞而别时，物业管理公司找不到租户，就会向业主追偿，或对出租的房屋采取措施，届时业主在法律上可以行使抗辩权，但实际当中，为使房屋能够继续出租，往往要先行垫付物业费、再向租户追偿。

3、第三种是介于前两者之间，业主交纳固定费用，租户交纳实际发生的费用。这样业主一般每季度交一次固定费用即可，租户因要承担实际费用，也会注意节水节电。一旦出现租户不交费，业主至多垫付实际发生费用(公共性服务费即固定费用，已包含在租金中)。

三、与物业管理公司的接洽

双方签订《租赁协议》后，应将《租赁协议》交物业管理公司备案和书面确认。如果物业管理公司不知情，可能会有一些不必要的麻烦，比如保安会每天盘问租户；租户财物被盗或对物业服务不满意，难以向物业管理公司主张权利等等。

四、物业管理公司应注意的问题

只要业主的出租行为没有违法，物业管理公司一般不应干预业主出租房屋。

如果物业管理公司认为《租赁协议》有不完备之处，特别是对有关权利义务转移的条款有异议，应立即提出，否则《租赁协议》一旦生效并履行，就会视为物业管理公司已经认可了其中的条款。比如租赁双方约定物业管理费全部由租户交纳，而物业管理公司又盖章确认或实际按《租赁协议》向租户收取费用了，那么一旦租户不交费，物业管理公司就只能向租户、而不能向业主主张权利。