二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。

此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。

2 、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。

3 、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。

4 、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。

5 、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。

6 、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。

7 、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。

大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。

三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。

作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：

（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。

1 、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。

2 、开展积极向上，喜闻乐见的社区文化活动，虽然不是物业管理服务的基本内容，但其确是营造小区良好的人文环境，融洽业主关系的重要手段，是把业主从“小家”融入“大家”的最佳途径。因此，不断提升社区文化活动的质量，让更多业主参与，也是项目经理经常思考的问题。

3 、积极主动配合成立业主委员会，并与其保持良好合作关系是项目经理当今考虑的头等大事。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，任何单位或个人想要阻止都是徒劳无功的，我们所要做的就是把具有一定议事能力、持客观公正态度的业主选入业主委员会，从而为今后合作愉快打好基础。业主委员会成立后，将会提出一系列尖锐问题，如要求降低管理费标准，审核维修基金和管理费使用等等，对此类问题，不应回避，更不应持反对态度，而应该大胆、认真面对，只要我们是规范运作的物业管理公司，是经得起审核的，反之，躲是躲不过去的，坚持不改正的后果将是解除合同。因此，物业管理企业在业主委员会的问题上应坚持“沟通、沟通、再沟通”的处事态度，哪怕是在占理的情况下，也应多采用“以柔克刚”的处事方式来达到目的。

（三）保持一定资金再投入能力的意识，实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益的共盈局面，是一个具有社会责任感的物业管理企业的长远目标。为此，在赚取合法合理利润的同时，切记应在每年管理概算中安排一定比例资金对小区再投入，在硬件设施、设备和环境等方面实施更新改造，这是保障小区物业常做常新的根本，而业委会对此也是支持的，在实际操作中，我们有过这样的经验，当管理费有节余时，是降低管理费回馈业主还是把节余留作小区更新改造资金？对此，只要我们向业委会阐明这样一个道理，即降管理费是皆大欢喜的事，而当物业老化或广大业主迫切需要增添一些设施和服务项目时，向业主续筹资金几乎是不可能的事。一般情况下，业主委员会将会选择后者。当然，此类问题的沟通前提是物业管理公司有较好的诚信，而且与业主委员会是和睦相处的，否则，无从谈起。