第六章 租赁管理

　　本章要求：

　　掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。

　　熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。

　　了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。

　　本章考试知识要点：

　　1. 房屋租赁的特征

　　2. 物业租赁的分类方式

　　3. 物业租赁管理模式的类型

　　4. 租赁管理的工作内容

　　5. 租赁方案与策略主要涉及的工作内容

　　6. 经营性物业的租金水平的确定

　　7. 房屋租赁合同的基本条款

　　8. 实施客户关系管理的目的与内容

　　本章复习纲要：

　　一、物业租赁概述

　　通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　出租实际上是出售一定期限（月或年）的物业使用权。

　　1.房屋租赁的特点：

　　①房屋租赁不转移房屋所有权；

　　②房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；

　　③房屋租赁关系是一种简介要式契约关系；

　　④房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；

　　⑤租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。

　　2.物业租赁的分类

　　按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁（简称公房租赁）和私有房屋的租赁（简称私房租赁）。

　　按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。

　　按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。

　　还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。

　　3.物业租赁管理模式

　　物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。

　　常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。

　　不同的管理模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。

　　4.房屋租赁的行政管理

　　为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部1995年颁发了《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。

　　房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。

　　5.房屋租赁的条件

　　公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。

　　但有下列情形之一的房屋不得出租：

　　①未依法取得《房屋所有权证》的；

　　②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　③共有房屋未取得共有人同意的；

　　④权属有争议的；

　　⑤属于违章建筑的；

　　⑥不符合安全标准的；

　　⑦抵押，未经抵押权人同意的；

　　⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

　　6. 房屋租赁中的违法行为及处罚

　　《租赁管理办法》规定，有下列行为之一的，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：

　　（1）伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；

　　（2）不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款；

　　（3）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。

　　二、租赁管理与租赁方案（熟悉）

　　1. 租赁管理的概念与内容

　　租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。

　　2. 租赁方案与策略

　　租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业破引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分。

　　租赁方案与策略主要涉及到：①确定可出租面积和租赁方式；②编制租赁经营预算；③定位目标市场；④确定租金方案；⑤明确吸引租户的策略。

　　从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

　　3. 租金

　　房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。

　　房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。

　　成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；

　　商品租金是由戚本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；

　　市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。

　　目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定。

　　4. 租赁管理的市场营销

　　市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：（1）价格优势；（2）物业本身的素质；（3）良好的声誉；（4）经济实用。

　　三、房屋租赁合同（熟悉）

　　1. 房屋租赁合同的概念

　　房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。

　　2. 房屋租赁合同的法律特征

　　①房屋租赁合同是双务合同；

　　②房屋租赁合同是有偿合同；

　　③房屋租赁合同是诺成合同；

　　④房屋租赁合同是要式合同；

　　⑤房屋租赁合同是继续性合同。

　　3. 租赁合同应当具备的条款

　　①当事人姓名或者名称及住所；

　　②房屋的坐落、面积、装修及设施状况；

　　③租赁用途；

　　④租赁期限；

　　⑤租金及交付方式；

　　⑥房屋修缮责任；

　　⑦转租的约定；

　　⑧变更和解除合同的条件；

　　⑨违约责任；

　　⑩当事人约定的其他条款。

　　其中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。

　　4. 租赁合同的期限限制

　　租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。

　　5. 租赁房屋的修缮责任

　　出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。

　　租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。

　　房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。

　　6. 租赁合同的终止

　　合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。

　　人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。一般包括无效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止。

　　由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：

　　①将承租的房屋擅自转租的；

　　②将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；

　　③将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；

　　④无正当理由，拖欠房租6个月以上的；

　　⑤公有住宅用房元正当理由闲置6个月以上的；

　　⑥承租人利用承租的房屋从事非法活动的；

　　⑦故意损坏房屋的；

　　⑧法律、法规规定的其他可以收回的。

　　发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。

　　签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。