第七章 成本管理

　　本章要求：

　　掌握：物业管理成本及其分类和估算方法。

　　熟悉：成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。

　　了解：成本控制原则、程序与组织体系。

　　本章考试知识要点：

　　1. 物业管理企业的成本的构成

　　2. 物业管理企业收取物业管理服务费的方式

　　3. 物业管理服务成本估算的主要内容

　　4. 成本预算、固定预算、弹性预算的区别

　　5. 零基预算的基本要求

　　6. 物业管理成本控制的内容、分类与原则

　　7. 成本日常管理的工作内容

　　本章复习纲要：

　　一、物业管理中的成本及其分类（掌握）

　　1. 成本的含义

　　物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

　　成本，是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

　　开发项目成本包括：开发项目总投资；开发产品成本；经营成本；期间费用。

　　2. 物业管理成本的构成

　　物业管理成本由营业成本和期间费用或经营管理费用两个部分构成。

　　营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

　　期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。

　　营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。

　　成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。

　　凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用。

　　3. 物业管理成本的分类

　　物业管理企业的成本内容繁杂，为了加强企业对成本的管理，加深对其成本的认识，有必要以不同标准对其进行分类。

　　二、成本估算方法（掌握）

　　1. 包干制与酬金制

　　目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。

　　实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。

　　实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。

　　2. 主要成本项目的估算方法

　　人工费是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。

　　办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。

　　共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多。

　　保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。

　　清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。

　　绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等。

　　固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。

　　保险费是指物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。

　　专项维修资金支出，是在新建物业包修期满后，为确保物业的公用部位、公共设施和共用设备的完好和正常运转，而对其进行定期检查、维修和更新、改造所需的费用开支。

　　上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。

　　三、成本预算（熟悉）

　　1. 成本预算的概念

　　成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。

　　2. 成本预算的基本要求

　　成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。

　　为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循以下基本要求：

　　①成本预算必须同其他预算相协调；

　　②成本预算要以各项定额为基础；

　　③成本预算应有相应的技术经济措施保证；

　　④成本预算要全面权衡，提高资金使用效益；

　　⑤成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。

　　3. 固定预算

　　固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。

　　固定预算的假设前提是：（1）现有的业务活动是企业必需的；（2）原有的各项开支都是合理的；（3）增加费用预算是值得的。

　　固定预算通常每年编制一次，使预算期间同会计年度相一致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。

　　4. 弹性预算

　　弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。

　　编制弹性成本（费用）预算的主要方法一般有列表法和公式法两种

　　5. 零基预算

　　零基预算是指以零为基础的预算。

　　零基预算的基本理论是：在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。

　　零基预算的不足主要表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。

　　6. 滚动预算

　　滚动预算（连续预算）是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。

　　滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。

　　7. 概率预算

　　概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。

　　滚动预算与概率预算的计算方法预算可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。

　　预算形式有：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。

　　8. 成本预算的编制程序

　　不同的物业管理企业，编制预算的方式和程序各不相同。

　　四、成本控制（了解）

　　1. 成本控制的含义

　　狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。

　　广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为降低以后的物业管理成本提供参考。

　　物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制；②对目标成本完成的控制和过程的监督；③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。

　　2. 成本控制的分类

　　成本的控制可按不同的标志进行分类。

　　按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。

　　按控制的机制分类，可分为前馈性控制、防护性控制和反馈性控制。

　　3. 成本控制的原则

　　有效的成本控制都应遵循的原则：全面控制原则、讲求经济效益原则、责权利相结合原则、例外管理原则。

　　4. 成本控制的程序

　　在物业管理企业，成本的控制一般由五个步骤组成：①确定控制标准；②执行控制标准；③分析相关差异；④纠正成本偏差；⑤进行考核奖罚。

　　5. 成本控制的组织体系

　　为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业管理企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。

　　6. 成本的日常管理

　　①利用物业管理周期理论进行成本控制；

　　②严格实施预算的凭证控制；

　　③建立健全费用开支与报销审批制度。