第八章 合同与风险管理
本章要求：
掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。
熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。
了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。
本章考试知识要点：
1. 物业管理活动中涉及的合同的主要类型
2. 前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别
3. 物业管理工作中经常涉及的商业保险险种
本章复习纲要：
一、物业管理中的主要合同类型（掌握）
1. 合同的概念
合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
2. 物业管理活动中主要的合同类型
物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型：
①物业建设单位在开发过程中所订立的合同；
②前期物业服务合同与物业服务合同；
③业主所签订的与物业管理活动有关的合同；
④物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。
3. 物业管理合同的构成要素
二、物业服务合同（掌握）
1. 前期物业服务合同
根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
2. 前期物业服务合同的特征
①前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订；
②前期物业服务合同具有过渡性；
③前期物业服务合同是要式合同
3. 物业服务合同
根据《物业管理条例》的有关规定，业主、业主大会选聘物业管理企业，并由业主委员会签订书面物业服务合同。
4. 物业服务合同的特征
5. 物业服务合同的主要内容
6. 物业服务合同的签订要点
三、招标投标阶段的合同管理（了解）
1. 物业管理招投标的内涵
物业管理招标，是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。
物业管理投标，是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。
2. 物业管理招投标的原则
物业管理招投标实行“公开、公平、公正、合理”的原则
3. 物业管理招投标的特点
4. 物业管理招标方式
物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。
5. 物业管理招投标一般程序
四、风险管理理论（了解）
1. 风险的定义
所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。
2. 风险的特征
风险具有负面性、不确定性和可测性三个特征。
3. 风险的类型
风险的类型是根据不同的标准或参照物，对风险的内容进行适当的归并和划分的结果。
①纯粹风险与投机风险；
②财产风险、责任风险及人身风险；
③自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险；
④基本风险与特殊风险。
4. 风险的成本
风险成本包括：（1）防范、分散或转移风险的费用；（2）风险所带来的损失及处理费用；（3）风险的社会成本。
5. 风险管理
风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。
风险管理的整个过程可以分成风险识别、风险评估、风险控制和风险调整四个步骤。
五、保险与物业保险（熟悉）
1. 保险的定义及特征
保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。
保险区别于其他经济形式的本质特征表现在以下八个方面：
①承担风险的冒险性；
②以大数法则和概率论为依据的科学性；
③与法律有极其密切亲缘关系的合同性；
④以承担债务责任为经营方式的负债性；
⑤以参加者互助共济关系为基础的相互性；
⑥以大量客户群为基础的广泛性；
⑦反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性；
⑧体现货币资金融通职能的金融性。
2. 保险的一般原则
诚信原则、可保利益的原则、近因原则、比例分摊原则。
3. 保险合同
保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。
保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。
4. 物业保险的目的
分散意外损失、利于善后工作。
5. 物业保险的主要险种
财产保险：包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。
雇主责任保险。
公众责任保险。
