第五章 房地产市场与市场分析

　　本章要求：

　　掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。

　　熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。

　　了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。

　　本章考试知识要点：

　　1. 房地产市场的构成及影响其转变的因素

　　2. 房地产市场结构的构成

　　3. 房地产供给的主要指标

　　4. 房地产市场的特性与功能

　　5. 房地产市场分析的内容

　　6. 物业管理规划及制定的基本原则

　　7. 物业管理计划的分类

　　8. 编制物业经营管理计划的基础工作内容

　　9. 物业管理计划的主要内容

　　本章复习纲要：

　　一、房地产市场概述

　　1. 房地产市场概述

　　房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。

　　房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

　　一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

　　与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。

　　2. 房地产市场的运行环境

　　房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。

　　包括：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法制环境、技术环境、资源环境、国际环境。

　　3.房地产市场的影响因素

　    （l）影响房地产市场发展的社会经济因素；

　　（2）影响房地产市场转变的社会经济困素。

　　（技术、金融、人文、自然、政治。）

　　二、房地产市场结构与市场指标（熟悉）

　　（一）房地产市场结构

　　房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

　　（二）房地产市场细分

　　我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

　　细分市场：买方市场是由若干个购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据。

　　市场细分的方法：根据买主对产品的不同需求或营销反映将购买者分为若干类型。

　　（三）房地产市场指标

　　反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型：

　　1.供给指标

　　①存量，是指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。

　　②新竣工量，是指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可接物业类型分别统计。我国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

　　③灭失量，是指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

　　④空置量，是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。我国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末己竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面巩中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期己竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

　　⑤空置率，是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　⑥可供租售量，是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量＝上期可供租售数量上期吸纳量＋本期新竣工量；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

　　⑦房屋施工面积，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

　　⑧房屋新开工面积，是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨人报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

　　⑨平均建设周期，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。

　　⑩竣工房屋价值，是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用E迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

　　2.需求指标

  ①房屋空间使用数量，是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。

　　②商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。

　　商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。

　　③城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。

　　3.市场交易指标①销售量，是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

　　②出租量，是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

　　③吸纳量，是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。

　　④吸纳率，是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。

　　⑤吸纳周期，是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

　　⑥预售面积，是指报告期末仍未竣工交付使用，但己签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入 .

　　⑦房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

　　⑧房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。我国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。

　　⑨房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。我国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。

　　三、房地产市场的特性与功能（熟悉）

　　1. 房地产市场的特性：

　　①、市场供给的点；②、市场需求的特点；③、市场交易的特点；④、市场价格的特点。

　　2. 房地产市场的功能：

　　①、配置存量房地产资源和利益；②、显示房地产市场需求变化；③、指导供给以适应需求的变化；④、指导政府制订科学的土地供给计划；⑤、引导需求适应供给条件的变化。

　　3. 政府干预房地产市场的原则、手段和措施原则：目标的确定性、政策的连续性与协调性、政策的针对性和导向性、政策的公平性和效率。

　　手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制。

　　措施：健全市场准入制度、推动行业诚信体系建设、规范交易程序、加强产权管理。

　　四、房地产市场分析（了解）

　　房地产市场分析，是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

　　房地产市场的运行规律

　　房地产空间市场与资产市场的联系和均衡状态：空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

　　房地产市场分析的内容：

　　1、宏观因素分析；经济增长、人口、社会政治、产业结构等。

　　2、市场供求分析；供给、需求、竞争、市场占有率分析。

　　3、相关因素分析。

　　五、物业经营管理计划（掌握）

　　1、物业经营管理计划的概念

　　物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。

　　制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。

　　物业经营管理计划有多种用途，主要现在以下几个方面：

　　（1）指导物业管理的具体行动；

　　（2）书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；

　　（3）书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；

　　（4）帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识；

　　（5）便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题；

　　（6）测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。

　　2、编制计划的基础工作

　　制定物业经营管理计划的基础工作包括：①区域宏观市场环境分析；②房地产市场分析；③邻里分析；④物业现状分析；⑤业主目标。

　　3、制定管理计划一般包括六个方面的内容：

　　（1）确定目标。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。

　　（2）检查物业质量状况。

　　（3）形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限（月或年）的物业使用权。

　　（4）提出预算（包括管理费）。预算是物业管理中经营计划的核心。

　　（5）签订物业管理委托合同。

　　（6）物业管理记录和控制。

　　4、物业管理预算

　　在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。