本章复习纲要：
一、物业管理的概念（掌握）
1.物业管理定义
《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理定义的含义
①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
②物业管理活动的基础是物业服务合同
③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
3.《物业管理条例》调整的范围
①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
②既包括城市，也涵盖乡村
4.物业管理的特征
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征
①社会化
社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。
②专业化
专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。
③市场化
市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。
物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。
二、我国物业管理的产生与发展（了解）
1. 伴随着建筑技术的不断进步，高层建筑附属设备增多，结构的复杂，日常维修养护和管理事务的繁琐复杂，孳生了物业管理行业
2. 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的
3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市物业管理公司挂牌成立。
4. 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规———《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
5. 建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制
6.四次全国物业管理工作会议
①1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。
②1997年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验
③1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验
④2003年，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，贯彻落实宣传《物业管理条例》
7. 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用
8. 2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期
三、我国物业管理制度的历史沿革（了解）
从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点
1.从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。
这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：
一是借鉴性，主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验；
二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；
三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法
这一阶段颁布的物业管理法规政策有：
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
《全国优秀管理住宅小区标准》
《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》
《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
《物业管理企业财务管理规定》
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
《物业管理企业资质管理试行办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》
2. 2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：
一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；
二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；
三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。
这一阶段的物业管理政策法规主要有：
（1）2003年6月，建设部发布《业主大会规程》；
（2）2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；
（3）2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》；
（4）2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》；
（5）2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》；
（6）2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》；
（7）2004年9月，建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》；
（8）2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
四、《物业管理条例》（掌握并熟悉）
1.《物业管理条例》的立法过程
1999年4月，建设部成立《物业管理条例》起草小组
2001年3月，经建设部常务会议讨论通过，形成《物业管理条例》（送审稿），提请国务院审议
2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《物业管理条例》（草案）登报公开向社会征求意见
2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》（草案）
2003年6月8日，国务院总理温家宝签署中华人民共和国国务院379号令颁布了《物业管理条例》
2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施
2.《物业管理条例》的指导思想
《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：
一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；
三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
3.《物业管理条例》的立法原则
《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循以下基本原则：
①物业管理权利和财产权利相对应的原则
②维护全体业主合法权益的原则
③现实性与前瞻性有机结合的原则
④从实际出发，实事求是的原则
4.《物业管理条例》创设的法律制度
创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度（具体内容见第三章）
5.《物业管理条例》的主要内容
《物业管理条例》分为七章70条
6.《物业管理条例》确立的基本法律关系
①业主相互之间的关系
②物业管理企业和业主之间的关系
③开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系
④供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系
⑤社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系
⑥物业管理各方主体与政府之间的关系
