住宅土地使用期限届满后自动续期

问：根据有关规定，住宅房产的土地使用期限是70年，商业是40年，写字楼是50年。如果土地使用期限届满后，我是否还拥有物业的产权？如果可续期，我是否还要缴费？

解答：

《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

根据该规定，住宅土地使用期限届满后，自动续期，业主仍拥有物业的产权。而非住宅物业的续期、建筑物产权归属及续期是否需缴费，仍有待相关配套法律进行完善。

——吴毅律师

70年内住宅建筑物损坏，若住宅建筑物物权尚存，则土地使用权仍会自动续期

问：有的物业建筑质量很难维持到70年，如果建筑物已提前损坏，那么土地使用期是否还会自动续期？

解答：

按照《民用建筑设计通则》的规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50～100年。

因此，在土地使用权期限的70年内，住宅建筑物损坏的，可以维修，并不必然导致物权的灭失。根据立法本意，若住宅建筑物物权尚存，则土地使用权仍会自动续期。

——吴毅律师

业主享有“阳光权”

问：我居住的小区商品房，原本楼盘规划的间距比较开阔，但是等收楼时才发现，楼盘间距实际上很窄。我购买的是第2层房屋，尽管卧室都是朝南，但是一天之中，很难有较长时间能够射进阳光，通风情况也不太好，居住的感觉相当压抑、不舒服。我想咨询，根据《物权法》，我该如何维护自己的权利？

解答：

根据《物权法》第89条的规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

可见《物权法》为公民维护“阳光权”提供了法律依据。由于开发商的违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大而影响了相邻建筑物的日照权利，开发商应当承当相应的侵权责任，权利人有权要求开发商消除妨碍等，但是《物权法》的规定只是明确了“阳光权”的归属，《侵权责任法》则将明确权属受到侵害该怎么办，全国人大常委会2007年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定《侵权责任法》，待该法出台后，广大公民的“阳光权”将会更好地得以保障。

——叶剑军律师

邻居要为维修问题提供便利

问：我居住在一楼，房屋下水管道经常发生堵塞事件，污水漫到房间内，不得不找人维修。但是由于发生堵塞不是我们一家的问题，而是关系到楼上、楼下很多邻居，他们由于家里暂时没有堵塞，常常不愿意我们去他们家查找原因，因此一直没有找到问题所在，每次维修都是治标不治本，到现在问题都没有得到彻底解决。请问，根据《物权法》，我有权请求邻居配合维修房屋吗？

解答：

根据《物权法》第88条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”

此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间的纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。

——叶剑军律师

拆迁：应当依法给予补偿

问：我的房屋不动产在土地使用期限内，什么情况下政府有权进行拆迁？按什么样的补偿标准给予拆迁补偿？

解答：

《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

由此可以看出，拆迁、征地关系到老百姓的切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。

——叶剑军律师