业主对建筑物内经营性用房等专有部分享有所有权

问：一些小区物业公司为了谋取利益，在小区内搞各种展会，并利用建筑物的外墙为一些公司做各种墙体广告，或者改变会所功能，将其改成酒楼、歌厅等经营性场所。《物权法》中对此有何规定，业主该如何维护自己的利益？

解答：

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”

根据前述规定，“建筑物的外墙”属于建筑物的“共有部分”，业主对其享有共有和共同管理的权利，未经许可，物业公司不得擅自做广告牟利。对于“会所”，应考虑其性质，如果登记为“经营性用房”，则权利人对其享有完全的使用和处分权；如果属于业主共有，则不得擅自改变用途牟取利益。

——吴青律师

产权：3个月内要登记

问：我打算买房，现看中了某楼盘一套商品房。根据《物权法》，如果开发商将房“一房两卖”，或者楼盘出现烂尾情况，我怎样保护自己的权利？

解答：

新颁布的《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。

——叶剑军律师

老公私自将房屋卖出，妻子可依法维权

问：我已结婚，婚后购买的房屋产权证上只登记了老公一个人的名字。我想咨询，如果老公私自将房屋卖出，我该怎样维护自己的权利不受损害？

解答：

根据《婚姻法》的规定，婚后购买的房产属于夫妻共有财产，在未征得妻子同意的情况，丈夫私自将房屋出售侵犯了妻子对房屋共有部分的所有权，但是根据《物权法》第106条的规定，如果购买者确实不知道这是夫妻共同财产，支付了合理的房款，并且依照法律规定办理了房产转让登记手续，该购买者就可认为是善意取得，其权益应当得到法律保障，有权不必归还该套房屋，在此种情况下妻子只能向丈夫请求赔偿损失。当然，如果购买者并非善意购买或者没有履行相应的登记手续，妻子有权要求追回房产。

——叶剑军律师

村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地

问：我是一名外地人，由于收入有限，打算买城内农民的宅基地或者自建房屋居住。根据《物权法》，农民的宅基地或者自建房是否可以转让？

解答：

《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”对于农村宅基地的转让问题，应该适用《土地管理法》的规定。

《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

《广东省集体建设用地使用权管理流转办法》第四条规定，村民住宅用地使用权不得流转，“因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。”

因此，不能购买宅基地用于自建房屋。

——吴青律师