房产市场的问题根本上说是金融问题

主持人：您认为房产市场的问题根本上说是金融问题？

徐滇庆：对。

主持人：那么，您觉得决定现在中国房价的还有哪几个因素？

徐滇庆：现在基本还是三个大方面看，第一供求关系没有得到根本的扭转，很多人说房价这么高，老百姓买不起房了，这话没有错，确实房价太高了，一般工薪阶层买不起了，但是大家另外要注意到一个基本的事实，中国的贫富差距实在太大了，在亚洲各国GDP排一排，比我们中国再大的只有几个国家，剩下的几十个国家都比我们小。这说明什么呢，说明中国他有一群人，大概10%左右，高收入人群，这10%的人在中国来说就是一亿多人，这一亿多人和下面的十二亿人的收入差距拉开了，现在简单的估算一下，仅仅一亿人，前面最富的一亿人，他手里掌握的资金就足以把我们现在的商品房一扫而空，所以问题不是说我们这些上班的人买不起，市场需求就没有了，不是的，那一亿人富裕的人，他是房地产市场的购买者，我们要解决的正是消除这个贫富差距，而并不能说富人不存在了，不买房，所以正是因为这样，大家都奇怪，一平米房子卖到一两万，怎么还有人买，这就正好说明我们的贫富差距太大了，就需要政府在这里面关注低收入群体的人，所以要把民生住房问题抬高解决。

房价拐点不意味房价下降

主持人：万科老总曾经公开的表示楼市的拐点确实出现了，您怎么看待这个拐点，是说房地产销量下降还是房价的拐点？

徐滇庆：这个拐点在数学上是有很深的定义的，他有一条曲线这么上来了，上来的时候加剧增长，下来的时候减速，上面我们叫凹曲线，下面的叫凸曲线，这个叫做拐点，但是人们一般老百姓的日常语言就把拐点和极致点混淆了，如果说现在是出现了拐点，这个是可能的，而且拐点还不是一个，增长曲线，多处拐点都是可以的，但是价格原来是涨的很快，现在慢一些，这是对的，如果说这是极致点，到这里下来了，这就有问题，这个不对，为什么我们判断他不对呢，因为这是金融结构上的事情，那么刚才我说第一个原因，就是供求关系，现在离我们说中国房地产市场出现供求平衡还有相当相当长的距离。

美国人均是60平方米，咱们才只有20多个平方米，而且我们的收入在迅速增长，老百姓希望改善居住条件，所以你不能套用西方的，立刻说我们怎么样，这个供求关系要改变还要努力几年，不是眼下就可以做到的。

第二个就是流动性过剩，就是钱多了，流动性过剩就是货币多了，哪来的，3/4的货币过剩是海外进来了，人民币在升值，各种各样的渠道钱到中国来了，所以我们市场上的钱太多了，逼着央行提高存款准备金，利率来对冲，发很多的央行票卷对冲流动性，但是还在源源不断的进来，这个问题还不是短时间可以改的，这是比较长期的，所以这个现象还是必然存在，现在人民币很少流出去，流进来的很多，所以现在鼓励大家流出去。

在中国，市场资金主要冲入股市和房市，这是抬高房价的因素之一。

第三个叫资产定价，这个概念是什么，大家一定要搞清楚，这个对当前房价的影响可能会很大，也就是说你有一个资产，你一定要让他有正的回报，这个回报率，资本回报率就是他的价格，放在什么地方就取决于哪的回报率比较高，一般情况下有五个市场，金融上面的，第一个我们叫证券、第二个是债券，第三个房地产，第四期货，第五外汇，世界各国这五个市场都是比较均衡的分布的，这里面有一些钱，那里有一些钱，咱们中国还处在一个转型期，我们的债券市场非常小，有国家债券，那不算，要算企业债券，企业债券现在不过就是一两千亿的水平，基本上企业是不允许发企业债券的，可是美国的债券市场和GDP差不多，咱们的GDP是24万亿，如果中国的债券市场能够发展到5万亿，对流动性的压力就小多了，等于有一个大水库，水流过去，期货市场和外汇市场也没有，那么就剩两个，一个是证券，一个是房地产，这是我们金融结构的一个扭曲，我们需要发展，但是任何人都不能回答这个问题，债券市场要发展，绝对不是一朝一夕的工夫，如果稍不注意就是非法集资，所以要建立一套银行的信用体系，要有效的管理，这个债券要一步一步的做。

在了解到金融结构存在着严重扭曲之后，我们就看到负利率的存在，但是知道现在银行的基准利率是1.14%，而通货膨胀率已经7.1了，而且还在长，如果我们充分贯彻货币紧缩政策，今年的目标应该是6.5左右，全年降到6.5我们很成功了，但是如果不是真紧缩，嘴巴叫的紧缩，实际上不紧缩，有可能冲到两位数，问题很严重，现在不要讲一定多少，就看表现如何。

负利率在经济学理论上是毫无异议的很坏的东西，它的影响就是老百姓本来把钱在银行里，你要给他回报，他转让了使用权，你拿他的钱用，不能再叫他付钱，现在就是说老百姓存在银行，还要给银行费用，你的资产是负价格，老百姓把钱存到银行，假定现在还维持这个状态，一年你损失3%，这样的话，银行的钱就会流动，叫资产定价，他要寻找可以保值的地方，现在五个市场哪里可以去，市场就可以都走一些，咱们不是冲股市就是冲房市。

我们现在要有一个数量概念，为什么我们说问题严重，网友都要有一个大致的量的概念，如果是数量不大就好说了，影响也不大。咱们现在银行居民存款余额16万亿，去年是17万亿，降下来了，而房地产市场全年商品房销售额2006年是两万亿，每年老百姓往银行增加的存款，每个月是1500到1800亿，一年两万亿，可是这个数字告诉我们，他这个钱非但没有进去，从2007年的3月份、4月份城乡居民存款还下降了1674亿，5月份下降了2784亿，他不仅老百姓的钱不进，还从银行拿出去。

大家都知道物质不别定律，钱也是一样，出去来流到哪了，股市里面也是有数的，流进了房地产市场，虽然采取了一些措施，7月份94亿，8月份148，10月份一个月就流出了5062亿，这么一个事情是最近十年来没有出现过的，自从上次高通货膨胀率之后没有出现的，这就引起了大家注意了，为什么老百姓不往银行放钱还拿出去，拿出来有没有流出中国国境，我们巴不得流出一点，但是不流，美金贬值，人民币升值，不流，就流进入股市和房市，现在大家看到2007年房子大概卖2500多亿，咱们17万亿，如果你正常的两万亿买房子，新加一点是三万，你说三万亿，四万亿的钱买你只值两万亿的房，房价的压力可想而知，说到底这是一个金融问题，有时候大家问我，某某地方房价跌了，局部的问题什么事儿都有，林子大了什么鸟都有，我们说的是一个宏观政策，金融，我们一算就是几万亿的资金流量，你要看出他往哪走，我们说比如说中央气象台，我们说最近要下大雨，一下一大片，你们村有没有下，这个说不准，但是我说了长江地区这片大云总会下雨，不管落到哪，江河一倒流就会涨，所以大家要做好防洪的准备，至于你家那里下不下，这个很难说。

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