第三节 房地产营销代理招标投标
为了更好的发挥房地产营销渠道作用，可以采用招投标方法，选择房地产中间商。这对于甄别挑选中间商，营造营销行业平等竞争环境具有重要意义。由于房地产营销代理标的高，涉及事项多，采用招投标方法尤为适宜。但选择房地产中间商采用招投标方法应该公平规范。有些发展商内部已确定了中间商（代理商），但还通过所谓的招投标摸清各家代理商的营销思路和佣金报价，以牵制中间商。更有甚者通过掌握各家中间商投标方案，抄袭营销思路和方法为己所用，最后没有一家中间商中标。这些做法都应该警惕和加以杜绝。
以下借鉴建设工程招投标惯例，阐述房地产营销代理招标投标操作，也可供房地产营销策划广告策划的招投标工作参考。
一、 招标投标操作程序
1、 招标单位编制招标书
本节第二部分专门阐述
2、 招标单位发布招标信息
招标分为公开招标和邀请招标两种方式。公开招标一般用广告发布招标信息，邀请招标一般用邀请函发布招标信息。
3、 招标单位确认投标单位
对意向投标单位进行资格审查，包括企业业绩等情况。确认投标单位应该有三家以上。
4、 投标单位领取招标书
为了保证招标工作的严肃性、认真性，各投标单位领取招标书时应交纳一定数额的保证金，金额可在1000元左右。
5、 踏勘楼盘现场解答招标书问题
招标单位组织投标单位踏勘楼盘现场，解答招标书问题。除非特殊情况，招标单位平时不接受投标单位询问。
6、 投标单位按规定时间密封报送投标书
为了确保平等竞争，确保招标的公正性，应坚持保密制度。投标书方案部分不得写出投标单位名称和个人姓名，由招标单位予以编号。
7、 开标
开标应在协业组织、招投标单位参加下公开进行，当众启封投标书。评标小组成员不能参加开标会议。
8、 评标
评标小组由招标单位和有关专家组成。评标小组人员名单不公开。评标小组主要任务为制定评标、决标办法，进行评标，决定中标单位。
9、 招标单位与中标单位签订合同
评标决标后，招标单位立即向中标单位发出中标通知书，双方按规定时间内（一般不超过一个月）签订合同。
10、 结尾工作
向未中标单位返回保证金和支付补偿金。
如出现以下情况，将没收保证金：
（1） 投标单位未按时送投标书或中途退标
（2） 所送投标书质量极其低下，粗制滥造
（3） 投标单位之间不正当串标
补偿金视投标书质量，原则上支付给每家投标单位。中标单位的补偿金计入代理或策划费用。
二、 招标书编制
1、 招标书参考目录
（1） 招标依据，包括政府有关项目批文目录和摘要
（2） 招标单位（业主）简介
（3） 地块和项目详介
（4） 投资规模和项目进度介绍
（5） 投标须知和日程安排
（6） 招标内容
2、 招标内容举例
（1） 市场及政策研究
房地产市场现状及未来走势分析；
招标项目周边楼市现况及未来走势分析；
招标项目的现况及未来走势分析；
相关政策、法规及趋势研究，特别是针对招标项目所涉及的有关法规研究。
（2） 产品研究
从销售角度，根据招标项目特点，提出总体规划设计的主导思想；
根据招标项目的实际情况，对现有方案进行诊断或对具体方案进行细化分析；
建筑风格的确定及其与环境的协调；
各房型的配置比例及面积范围确定；
绿化、雕塑、小品的布局合理化建议或诊断；
公建配套的布局及功能定位，公建设施及其使用、管理模式的引进；
区内配套工程的合理化建议（道路、灯光、管线、停车等），特别注意人文、生态、现代化设施方面的建议；
物业管理配合营销的介入及作用；
在成本不变或增加不多的情况下，最大限度开发楼盘的功能，提高其附加值。
（3） 营销研究
销售主题的确定及形象策划定位，引入CIS系统，从MI、SI、VI等方面对产品进行综合包装（包括名称、标志、色彩、风格、口号、理念等）；
市场目标群的分析、建立与培育；
价格战略：价格定位、变化浮动、付款方式类型策略及依据的确定；
媒体战略：采用媒体的类型及其程度、频度、阶段计划，媒体类型包括报纸、新闻、社会活动、宣传册、条幅、广告牌、流动广告、售楼书；
人员培训：对营销人员来源及培训的计划，包括人员招募、培训计划、考核上岗；
销售目标：分阶段、分类型、不同模式的销售计划及资金回笼计划及其保障措施；
特殊销售技能、途径的研究与建议。
（4） 管理机制
代理机构的内部管理制度及规划；
与业主之间的联络，反馈机制；
（5） 费用计划
提出销售代理的费用类别、额度及费用使用的时间安排计划，包括与销售目标挂钩的有关奖惩。
三、 招标工作代理
参照建设工程招投标工作某些做法，房地产营销代理或房地产营销策划招标可委托熟悉招标投标工作专业性强的房地产咨询公司代理。
1、 招标工作代理有关事项
（1） 代理编制招标书
（2） 代理发布招标信息
（3） 与招标单位共同确认投标单位
（4） 与招标单位一起组建评标小组
（5） 其他有关工作
2、 招标工作代理有关守则
在招标工作代理中，委托方对代理方提供的有关方案有采纳与否定的权利。无论采纳与否，委托方应按合同规定，向代理方付给规定的服务费。
代理方接受委托后，未能按合同规定如期完成代理业务的，造成委托方经济损失的，代理方应按合同规定返回委托方全部或部分委托费。
代理方必须对招标工作的情况、资料严格保密，不得擅自提供给第三方，违反者按合同规定赔偿经济损失直至法律责任。
