“地王”涌现 专家：高地价透支未来两年楼价

现在房地产界普遍抱有乐观的情绪，未来十年，中国将出现市值超过一万亿元的房地产企业就是这种乐观情绪的具体表现。我认为，在房地产业持续繁荣了几年之后，我们更应考虑的是居安思危，在繁华中看到可能出现的风险，并防患于未然。

从全球房地产业发展的经验来看，因为房地产业的地域性强，一般房地产公司都是在熟悉的城市内进行房地产开发，中国房地产开发初期的情况也是这样。但受现在房地产股票市场看好的影响，许多国内上市的房地产公司具备了一定的规模，手头有了足够的现金，他们开始跨地域发展，大规模储备土地，这是经济和房地产高潮时期的做法。尤其是大规模储备土地后，要将这些土地转换成上市公司的利润，需要很辛苦和漫长的过程，还需要有好的设计、规划、建设、销售和稳健的财务管理等环节，才能把投入这些土地的钱变成利润。

在最近几个城市土地招拍挂的过程中，开发商的勇气越来越大，招拍挂拿地的楼面价已经赶上甚至超过了周边的房价。这些房地产公司绝大多数拿到土地后囤积起来，并美其名曰“土地银行”：他们拿到地并不急于开发，而是等着土地升值，去获取利益。这种现象在最近两个月越演越烈，一些房地产公司的土地储备成倍上升。在这种情况下，政府供应再多的土地，都被开发商囤积起来，市场上房子的供应量仍然会很少。政府只有严格执行法律，两年不开发的土地无偿收回，才能遏制开发商疯抢土地、囤积土地的现象。但遗憾的是，许多地方政府并没有这样做，这种疯抢土地的风气在蔓延，开发商囤积土地的胆子也越来越大。

其实，房价上涨不光是北京、上海这些中国城市居民关心的问题，今年暑假我在欧洲转了转，那里许多城市的年轻人，也在关心房价问题。越是国际化的城市这种情绪越强烈。不同的是，在伦敦，年轻人认为国际化的发展，外国人来了，就把他们从城区赶走了，他们的收入购买不起市中心房子了。但是，很少听到有人埋怨开发商的。法国一些城市的情况和人们的情绪也大多如此。

房地产行业下一步可能发生什么样的变化，存在哪些风险？我想有三方面：一是小产权的业主(相当于业主，就是购买了小产权房的城里人)，面临着法律无法保护他们房子的风险。二是房地产股市盈率太高，对持有超过100倍市盈率房地产股的股民，存在着风险。三是一些房地产公司不顾法律的规定，大量囤地。在国家土地供应紧张、房价大涨的情况下，政府只能启动“两年不开发土地无偿收回”的法律，这些公司将面临着风险。

房地产中的"地王"是如何形成的？

地王的出现，表明地价节节攀升，而地价攀升必然影响房价。地价占房价的比重，一般为30%至40%，甚至更高些。因此，房价攀升必然与地价攀升相伴而生。在房价已成脱缰野马的背景下，地王的出现不是什么好消息。为了稳定房价，我们再也不能听任“地王”盲目出现了。

有地等于有钱? 整治开发商囤地先斗“大地主”

碧桂园之所以成为全国最大“地主”，一方面是因为有钱，卖房暴利、上市融资、银行支持都为开发商囤地储备了充裕的资金。另一方面，碧桂园作为上市公司，必须用土地储备量来吸引投资者。还有一点就是开发商的过人胆略，即以赌博的方式加速垄断。

“地王”不断涌现凸显土地拍卖弊端

每一个“地王”的出现，对购房者心理底线都是一次巨大的冲击。有的“地王”楼面价远远高出周围房价，形成了所谓“面粉贵过面包”的现象。这加大了人们对未来房价可能大幅度上涨的预期，蜂拥入市的购房者为房价的进一步上涨推波助澜。