20余年的执教生涯，使他拥有了丰富的理论基础；近10年的从业经历，让他对房地产行业有了更深层次的了解。面对当前扑朔迷离的市场，他持何种观点？面对开发商和购房者之间的博弈，他又敢发出真实的声音吗？本期高端访谈，独家专访云南财经大学副教授、房地产与土地政策研究中心副主任周大研。

“我发出的是第三种声音”

都市时报：在业界提到你，许多人都会说，“噢，我知道他，他以前在房地产公司当过老总。”从学校到地产公司，再回到学校，你为什么会做出这样的选择？这样的环境变化和角色轮回，你体会到了什么？

周大研：我在过房地产公司，但不是当老板，充其量是职业经理人的身份，我更愿意把这段经历看作是一个实习的过程。这段经历对我从事研究提供了很多的素材，很难得。特别是房地产职业经理人，表面风光，‘累并不快乐着’。我个人更注重精神层面的生活，读书人总想总结出来点什么来，所以做了一段时间之后，我又开始专注于教学和研究。

都市时报：这段经历也让你拥有了许多开发商朋友，你现在又在做房地产行业的研究，当真实情况和开发商的利益发生矛盾时，你怎样把握发言的度？敢于说真话吗？

周大研：说点疯话、狂话并不难，只要有激情就可以，但要讲正确的话则需真才实学。目前有关房地产的利益问题较为尖锐，娱乐化倾向也十分明显。从政府官员、开发商、专家学者，再到老百姓，各个层面的人大都带着强烈的价值判断色彩来看待房地产业，很少有人能够理性、客观、全面地看问题。我对房地产业有切身的体会，了解开发商也理解购房者，对政府的想法和职能也有充分的认识，所以能够站在比较中立的角度公正地看问题，我目前的身份也适合这样的定位。相对而言，我的言论没有功利性，我发出的是第三种声音。我的言论特点是，不针对具体的开发商评价好与坏，不是谁的代言人，提出的都是房地产共同存在的问题，批评的目的只是为了鞭策这个行业持续健康发展。房地产牵扯千家万户，影响到到国民经济。作为天生具有忧患意识的中国人，又是专业人士，说话理应有社会责任感。

楼市结构性变化较大

都市时报：你怎样看待当前的房地产市场状况？

周大研：从国际经济形势看，美国的次贷危机导致全球经济的衰退、我国出口势必受到影响，从而导致一部分购房需求减少。从国内经济形势来看，目前面临全面物价上涨的压力。促使房价上涨的因素很多，如人口红利、城市化进程是长期客观存在的，大量的人口涌入城市并将成为购房的主力军；第二，中短期内土地招、拍、挂制度不会改变，土地供应紧张的局面短期难以缓解；第三，房地产贷款占信贷总额比例较大，从金融安全的角度讲，国家不会让房价大跌；第四，更多的已购房民众也不希望房价下跌；第五，负利率、流动性过剩问题短期内很难解决。同时，导致房价下跌的因素也很多，如从紧的货币政策、税收新政出台的预期、公共住房政策的改革、万科言行的影响、奥运会后预期的改变、房屋租价与售价比严重不符等。

总的来说，中国房地产市场将进入盘整期，供应略有增加，结构性变化较大，2008年房价将分化，部分一、三线城市房价下降幅度相对较大，二线城市则可能波动小，涨跌不会太明显。中国经济今年还面临一些不确定性因素，下半年会比较明朗，房地产市场的发展趋势同样要到下半年才会相对清晰。

昆明房地产市场有自己的特点，与全国市场的联动性不强，信息不充分不及时；昆明人平和而不敏感，理财知识欠缺和金融意识淡薄。当前昆明市场销售量有所下降，购房者的信心指数较低，观望气氛较浓，近期开盘的楼盘价格比预期低一些，1、2月份房价环比涨幅非常小。总的来说，市场整体短期会适度降温，各房地产项目房价会相对分化，买卖双方进入一个微妙的心理博弈阶段。

开发商应及时做战略调整

都市时报：在此情况下，房地产开发商应该如何顺应趋势？

周大研：昆明的开发商是该重视研究宏观经济问题的时候了，房地产行业与宏观经济走势的关系非常密切，互动性很强，必须加强学习和研究，审时度势，以便规避风险。其次，根据自身情况，结合宏观经济走势，对自己的企业做出定位和判断，或是资本运营类企业、或是营销类企业、或是产品类企业，是品牌企业还是非品牌企业。在正确、客观、理性地做出判断后，发挥自身优势，弥补不足，做出新的战略调整和战术安排。

第三，认真研究区域市场，具体就是昆明市场的变化，找出现在的机会和挑战到底在哪里。

第四，开发商应该清醒认识到，利润正在逐渐递减，不要一窝蜂地只开发商品房，在更好地做出自身定位后，可积极参与公共性住房的开发，以求得生存和发展。

第五，静观其变，危机中也有很多机会，肯定能找到市场的空白点。目前，开发商应特别关注新的融资方式，提高融资能力，做好融资创新。同时还要重视产品创新、管理创新和文化创新，以适应未来激烈的竞争。

有条件者可以先买房

都市时报：在此情况下，购房者应该保持什么样的心态？

周大研：购房者首先应作出两个判断，一是根据自己的情况对自己的需求做出判断，是急需还是一般需求；二是对自己现有的资金和未来的收入有个正确的判断。如果急需又有收入保障，可以买房；如果是一般需求，可选择观望，也许政策性保障住房会给你提供机会。对现在急需买房者来说，在确定区位和面积需求后，做好“功课”，理性、专业地选房，着眼未来，在同一区域反复比较楼盘性价比，读懂指标参数、细到物业管理。最后才是比较价格。

都市时报：说到当前正在推进的大规模城中村改造，你如何看待此举对昆明房地产市场的影响？

周大研：主城区二环内是城中村改造的焦点、重点、难点，也是参与企业的关注点，从拆迁到上市有个过程，一、二年内对市场不会产生太大影响，供应量不会很集中，也不会均衡上市。如果在拆迁过程中总结出了很好的做法，随后速度会加快，可能会相对集中上市，届时会对市场产生明显影响。

都市时报：城中村改造牵扯政府、开发商以及各方大量的精力，是否会影响呈贡新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的建设速度？

周大研：这是两个不同的概念，呈贡是再造新城，城中村改造是完善、美化城市，两者之间没有直接的互动关系。随着市级行政机关搬迁，政府对呈贡新城建设的支持力度会进一步加大。