最近，在卢湾区政府网站上，已经屡次提及要在北起合肥路，南至徐家汇路，东起肇周路，西至重庆南路，建设“建国东路现代商务集聚地”。

卢湾区房地产发展，原来规划有三个层次：从北到南，依次是“新天地”板块、徐家汇路以南的中高端居住区、世博会用地，而合肥路到徐家汇路之间的地段，定位一直比较模糊，而这次区政府提出的“建国东路现代商务集聚区”概念，填补了这一个空白点。

细究这个名词，其中没有“住宅”概念，就是说，这个板块的开发应该偏重“商务概念”而非“居住”概念。

区政府转化地产开发思路

据一位卢湾区经委不愿透露姓名的官员解释：这主要是反映了卢湾区政府对于房地产开发思路上的一个重大改变。原来开发“新天地”项目时，政府一心想的是尽快进行旧区改造，拆掉破房子，建造新房子。而现在政府发现建造居民住宅，售价哪怕再贵，税收也是一次性；建造办公楼宇，每年却可以为市区两级政府带来惊人的税收。像卢湾区这样寸土寸金的地段，一幢甲级写字楼每年税收要等于一家市属重点企业集团的税收，所以，除了已经建造的住宅项目，区政府将重点着手进行办公楼宇，尤其是高档办公楼的开发。

卢湾区旧房改造起步早。至今，除了西藏中路以西和顺昌路、建国东路一带还有一些成批老式石库门建筑外，已经没有可供开发的土地了，难怪区政府对于建国东路现代商务集聚区这样重视。

这个区域要打造成什么模样，按照前述的政府官员的话：“徐汇区最近在淮海路、东湖路、汾阳路一带打造了二三幢高档写字楼，我们的档次定位将不会比他们差。”而按照卢湾区永业房产集团销售部经理裘俭的介绍，他们集团准备和境外投行联手开发两幢顶级写字楼，位置在徐家汇路、马当路、黄陂南路一带，一幢专门吸收世界最著名的律师事务所入住，一幢面向境外的风险投资公司。

“从复兴中路到徐家汇路，现在大约有近十个完整街坊可供开发，加上周边的一些街坊也可能转住为商，如果这些区域都一并规划，建成了一个颇具规模的大型甲级写字楼区带，对于周边的住宅市场会带来怎样的影响，这个无论如何想象都不为过分。”当记者向某区政府官员发问时，这位官员默默点头。

“新天地”豪宅成为孤品

建国东路现代商务区的建立，对周边住宅的影响可谓震撼，原来破落的旧城区，一下子转身变成如陆家嘴、南京西路般的高档办公楼聚集区，成为上海高档办公楼宇集中的第四个区域。在这些周边住宅中，北侧的“新天地”板块得益最大。

新天地板块的住宅，每平方米售价平均在5万元以上，在地段、地段、还是地段的楼市铁律面前，它们已经位居上海最昂贵的住宅之列。在该板块的楼盘中，总共只有锦麟天下、华府天地和翠湖天地三个楼盘和瑞安集团的一个待开工项目。如果将来没有住宅项目入市，那么这个区域的总体一手房的供应量当在2000套以下，二手房供应量不足百套,这应该是“新天地”板块可预见未来的全部供应量。

如果南侧建国东路现代商务区建成，那么新天地板块的这2000套房产就成为了夹在两大顶极商务楼宇群之间的豪宅孤岛。从上海房地产的历史经验看，凡是靠近甲级商务区的高档住宅，其价位都可以维持在比较高的水平，何况是坐拥两大高级办公楼群。

现在，翠湖天地、华府天地的一手房价在每平方米5万元到7万元，距离其几百米之外的楼盘淡水湾花园的售价则要便宜一半以上。之所以这两个楼盘可以独撑这个高位，依赖的就是稀缺性这个概念。

唯一变数是东侧住宅投放量

除了新天地南侧的建国东路现代商务区，北侧是淮海路商业街，西侧是卢湾区的历史风貌保护区，也不可能有土地出让，新天地板块豪宅价格唯一变数在于其东侧的黄浦区老西门板块的开发形态。临近西藏路的老西门板块，现在除了一二个楼盘外，基本是危房简屋，如果东侧的开发形态是高档住宅，那么就会扩大这一地区的高档住宅供应量，从而在一定程度分流新天地板块的需求，从而对新天地豪宅区的高房价有一定的撼动。所以，只要东侧黄浦区老西门板块的开发量不是过大，新天地板块的豪宅就是值得收藏的珍品。

中国房地产报