物业企业在经营过程中,涉税的风险与经营的风险是两大高危因素——涉税方面,企业兼有不同税率(征收率)的应税行为应分别核算,未分别核算的从高计征增值税;不该抵扣的进项税额进行了抵扣会给企业带来风险,发票的管理不当也会给企业带来涉税的风险……
对入账的原始凭证进行审核,关键点在哪里?
如何对应收款与成本进行管控,才能提供领导管理所需要的数据?
解决这些问题的基础工作:做好核算与发票的管理
本课题:
1.对物业管理企业日常的业务从会计与税法相关规定的角度进行综合分析讲解,为大家提供一套处理方法;
2. 结合增值税与企业所得税的要求在会计科目的设置与核算流程上为大家提供思路与方法,进而规避风险与满足公司管理的需要。
3.在应收款回收、成本管控、发票管理方面,归纳总结日常业务处理流程中的一些风险点,并为大家提供一套合理的解决方案。
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老师解疑:物业资格怎样取得?营业执照的办理需到当地工商局咨询具体的办理流程,物业公司的资质证书的办理现在国家实行简政放权需要去当地的物业管理协会(或当地房管局)咨询具体的办理流程。
物业公司和开发商的关系是怎样的?物业公司按照存在的形式划分,有独立的物业管理公司和附属于开发商的物业管理公司两类,两者都比较普遍,前者的独立性和专业化程度一般都比较高;而后者的发展程度则明显参差不齐,有的只是管理上属公司开发的特定项目,有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。
老师解疑:此问题是根据应收帐款的管理方式来确定收入的核算方法,分成两种情况的处理以供参考:
第一种情况是户数较少的情况或者是管理处前台的收费软件是财务会计核算软件内的应收模块的情况,所有的应收收入通过“应收帐款”科目按每一个单元设置辅助帐核算,在月初时根据收费台帐确定营业收入与应收帐款
借:应收帐款—应收管理费—XX单元(辅助核算)
贷:营业收入—物业管理费收入
在收到单元交来款项时
借:现金(银行存款)
贷:应收帐款—应收管理费—XX单元
第二种情况是户数多的情况,管理处前台有独立的收费软件但不是财务会计核算软件内的应收模块的情况,此种情况收费的管理全部通过前台独立的收费软件处理,财务在收到前台收费后开具的发票
借:现金(银行存款)
贷:营业收入—物业管理费收入
此种情况下在财务会计核算软件内未能体现出未收款项的情况,在财务管理分析应收款时需要结合前台收费软件的应收款进行分析
老师解疑:计入长期待摊费用内,确定租赁期与下次装修装饰时间,二者取其短的期间内摊销。
老师解疑:这个需要加强公司收费过程的细节管理了
根据收到的金额
借:库存现金
贷:待处理财产损溢
查清楚情况后根据具体的收费内容
借:待处理财产损溢
贷:营业收入或应收帐款(根据收费内容确定)
老师解疑:首先,物业公司代收水电费的行为属于代理行为,如果有代理手续费收入应该交营业税,但水电费金额本身不需要交营业税。
根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)第二款“对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房租不计征营业税,其从事代理业务取得的手续费收入应征收营业税”。《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三项第十九条“从事物业管理的单位,与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额”的规定可以看出,物业管理企业属于代收性质的费用,比如水电费本身金额不征收营业税。其次,代收的水电费交不交增值税?开不开增值税发票?目前,各地对此规定并不一致,差异在于对此的理解是属于代收代付的营业税征税行为还是转售水电的增值税纳税行为,需与当地的主管税务机关沟通取得一致后处理。
“分割单”的说法,也符合《会计基础工作规范》第四十八条规定对原始凭证的基本要求,比如一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的,应当将其他单位负担的部分,开给对方原始凭证分割单,进行结算。
老师解疑:当折让位于销售之后时,折让是为了销售、税收关系继续成立,发生的折让额可以在销售额中扣除,计税应以扣除折让额后的销售额计算;折扣在销售之前,表明折扣发生是为了销售实现、税收关系成立服务,发生的折扣额可以在销售额中扣除,计税应以扣除折扣额的销售额计算,但在增值税中要求折扣额与销售额开在同一张发票上作为扣除条件;折扣在销售之后,表明折扣发生在销售之后,与销售实现、税收关系成立无关,发生的折扣额不允许在销售额中扣除,计税应以扣除折扣额之前的销售额计算,折扣发生时列入财务费用,在企业所得税前扣除。
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1.公司经营业务的具体内容
2.财务需要关注的风险
1.营改增相关知识
增值税纳税人身份
增值税两种纳税人身份的区别
增值税会计处理的依据
增值税税率介绍
2.销项业务的财税处理
物业公司收入适用税率
会计收入的概念与确认条件
增值税纳税义务发生时间
开了发票不一定要确认收入
业务:按照合同约定时间确定收入的财税处理
业务:预收物业管理费——未打折的财税处理
业务:预收物业管理费——给予一定折扣的财税处理
业务:预收物业管理费——视同销售的财税处理
业务:简易计税法的财税处理
业务:销售旧固定资产的财税处理—按简易办法处理
业务:销售旧固定资产的财税处理—按正常销售的处理
3.进项业务的财税处理
什么是进项税额?
进项税额抵扣的条件总结
进项业务的会计处理(通用)
业务:购入固定资产的财税处理
业务:纳税辅导期的财税处理
业务:全额抵减增值税的财税处理
会计科目的设置
业务:收取水费、电费、物业管理费等的财税处理
业务:减免增值税的财税处理
业务:减免附加费的财税处理
业务:购买理财产品的财税处理
业务:支付职工食堂购菜、米、油、盐、酱、醋等费用
业务:支付电梯维保费
业务:支付清理绿化垃圾费
业务:支付装修垃圾清理费
业务:支付购买办公用品费用
业务:支付员工报销餐费
业务:制作员工工服的财税处理
业务:支付员工报销差旅费用
业务:公路通行费如何抵扣进项税金的财税处理
业务:月末“应交增值税”的财税处理
1.易被忽视的基础工作
易被忽视的费用报销工作
支出真实性审核要素
2.只有正式发票才能做账吗
3.票据的管理
票据管理的总体要求
职责划分
物业票据的分类
票据管理的总体原则
银行结算票据的管理
收款收据的管理
公司发票的管理
外部取得发票的管理
票据管理的监督检查
罚则
附表(仅供参考)
1.你不得不知的发票风险
票面不合规
虚开发票
对开发票
滞留发票
失控发票
2.物业项目启动资金的处理
3.物业管理用房如何缴纳房地产税
4.为职工发放的通讯费、交通补贴如何税前扣除
5.应收帐款的管理
收取物业管理费的相关规定
不相容职位分离的原则加强流程管理
加强对应收款各数据的分析
加强应收款回笼的考核
6.增值税对成本的影响
增值税核算对利润的影响
供应商的选择
采购合同中有关增值税发票之相关约定
牟祖华,22年以上的会计实操与财务管理经验。先后服务于工厂、房地产开发、物业管理企业,曾任职于东莞瀚森投资集团与重庆兄弟(实业)集团,担任财务总监职务。对物业行业的业态和财务工作有丰富的实战经验,对物业公司的会计及成本核算具有深入的研究。
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